Cartolarizzazione dei mutui: come le banche trasformano crediti illiquidi in titoli negoziabili 

Nel lessico della finanza bancaria, la cartolarizzazione dei mutui (residential mortgage-backed securities, RMBS) è una delle operazioni più tecniche – e spesso meno comprese dal pubblico – con cui gli intermediari convertono un portafoglio di crediti ipotecari in strumenti finanziari collocabili sul mercato. In sintesi: la banca "impacchetta" mutui che generano flussi di cassa regolari e li trasforma in titoli obbligazionari garantiti da quei flussi, trasferendo (in tutto o in parte) rischio e/o finanziamento a investitori terzi. La definizione di base – "trasformare attività illiquide in titoli vendibili" – è coerente con la descrizione divulgativa fornita anche da Consob nel proprio materiale di educazione finanziaria.

La cornice legale: dal "true sale" alla società veicolo

In Italia, l'architettura classica delle cartolarizzazioni poggia sulla Legge 130/1999, che disciplina le operazioni realizzate mediante cessione a titolo oneroso di crediti a favore di una società veicolo (SPV/SVC) che, per finanziare l'acquisto dei crediti, emette titoli sul mercato.

La SPV non è una "banca ombra" generica: è un soggetto con oggetto sociale circoscritto, tipicamente finalizzato all'acquisto di attività finanziarie e all'emissione di titoli a fronte di tali attività. La stessa Banca d'Italia, nel glossario "L'economia per tutti", descrive le SPV come società dedicate all'acquisto di finanziamenti/attività finanziarie cedute e all'emissione di titoli negoziabili.

Il passaggio chiave, dal punto di vista contabile e prudenziale, è il trasferimento dei crediti (true sale) dalla banca originator alla SPV: è qui che si gioca la distinzione tra cartolarizzazione "con effettivo trasferimento del rischio" e strutture dove, pur essendoci emissione di titoli, l'originator mantiene una quota rilevante del rischio economico.

Dal portafoglio mutui ai titoli: waterfall, tranche e credit enhancement

Una volta ceduti i mutui, la SPV emette diverse classi di titoli (le tranche) con priorità differenti nell'incasso dei flussi (interessi e rimborsi) provenienti dai mutuatari. La sequenza di pagamenti – la cosiddetta waterfall – definisce chi viene pagato per primo e chi assorbe per primo le perdite.

• Senior tranche: priorità alta nei pagamenti, rischio più basso, rendimento più contenuto.

• Mezzanine tranche: rischio/rendimento intermedi.

• Junior/Equity tranche: assorbe per prima le perdite, rendimento potenzialmente più alto.

Per rendere più "investibile" la parte senior, spesso si usano meccanismi di credit enhancement: overcollateralization (attivi > passivi), riserve di liquidità, subordination (cuscinetto di tranche subordinate), garanzie o swap di copertura (ad es. rischio tasso/valuta).

Perché una banca cartolarizza: funding, gestione del capitale e risk management????

Le motivazioni, in genere, sono tre:

1. Raccolta di funding: la banca monetizza un portafoglio mutui e ottiene liquidità, trasformando incassi futuri in risorse immediate.

2. Gestione del capitale regolamentare: a certe condizioni (e con specifiche strutture), la banca può ottenere un alleggerimento dei requisiti di capitale, soprattutto se il rischio viene effettivamente trasferito.

3. Gestione del profilo di rischio: riduzione della concentrazione su determinate aree/cluster di mutui, diversificazione e ottimizzazione del bilancio.

Nel mercato europeo post-crisi, questi obiettivi si incastrano nel quadro regolamentare che ha irrigidito requisiti di trasparenza, due diligence e retention, con l'intento di evitare incentivi distorti e opacità.

Il regolamento UE: risk retention, trasparenza e STS

La disciplina europea di riferimento è il Regolamento (UE) 2017/2402, che stabilisce un quadro generale per la cartolarizzazione e un sotto-regime per le operazioni STS (Simple, Transparent and Standardised).

Due pilastri sono particolarmente rilevanti per i mutui:

• Risk retention (skin in the game): cedente/originator/sponsor deve mantenere un interesse economico netto minimo del 5% nell'operazione (con modalità tecniche diverse). Questo presidio è un perno per allineare gli incentivi tra chi origina i mutui e chi compra i titoli.

• Trasparenza e reporting: l'ecosistema europeo richiede set informativi strutturati e standardizzati. ESMA pubblica e aggiorna le istruzioni e i template di disclosure per la reportistica delle cartolarizzazioni.

Sul lato prudenziale, l'orientamento delle autorità è di spingere verso strutture più "leggibili" e comparabili (STS), anche per riflettere in modo più granulare il profilo di rischio nei requisiti di capitale. In questa direzione si inseriscono anche le linee guida EBA che mirano a un'interpretazione armonizzata dei criteri STS, riducendo ambiguità applicative.

Servicer, performance del portafoglio e risk drivers specifici dei mutui

Dal punto di vista operativo, la cartolarizzazione non è "una vendita e via": la performance dei titoli dipende da una serie di variabili, tra cui:

• Qualità del servicing (incassi, gestione insoluti, rinegoziazioni, escussioni);

• Caratteristiche del collateral (LTV, qualità perizia, location, liquidabilità);

• Rischio tasso (mutui a tasso variabile vs fisso) e mismatch con le passività della SPV;

• Prepayment risk (estinzione anticipata: riduce interessi attesi e modifica la durata effettiva);

• Macroeconomia (tasso di disoccupazione, prezzi immobiliari, inflazione).

In Italia, la normativa e la prassi hanno inoltre evoluto il perimetro operativo delle SPV (soprattutto nel comparto crediti deteriorati), come evidenziato da analisi della Banca d'Italia sulle modifiche alla Legge 130/1999 e sulle possibilità operative dei veicoli.

Cosa cambia per clienti e mercato: effetti indiretti, non "magia contabile"

È importante chiarire un punto: la cartolarizzazione non modifica automaticamente le condizioni del mutuo per il cliente (tasso, piano di ammortamento), che restano regolate dal contratto originario; può però incidere su elementi "di sistema" – pricing del credito, capacità di erogare nuovi mutui, gestione dei portafogli – perché agisce su liquidità e capitale dell'intermediario.

In parallelo, una cartolarizzazione ben strutturata (con disclosure robusta, retention, e – quando applicabile – STS) tende a ridurre asimmetrie informative, abbassare il premio al rischio richiesto dagli investitori e migliorare la "trasmissione" del credito all'economia reale. L'opposto vale per strutture opache, con reporting debole o incentivi non allineati: la storia finanziaria insegna che la cartolarizzazione è uno strumento potente, ma la qualità della struttura e dei controlli fa tutta la differenza.

📘 Glossario essenziale

True sale
Cessione "vera" dei crediti alla SPV, tale da consentire la derecognition dal bilancio dell'originator (se rispettati i requisiti contabili e prudenziali).

Waterfall
Meccanismo di priorità con cui i flussi di cassa vengono distribuiti tra le diverse tranche (prima senior, poi mezzanine, infine junior).

OC – Overcollateralization
Valore dei crediti ceduti superiore al valore dei titoli emessi. Funziona come cuscinetto di protezione per le tranche senior.

Excess spread
Differenza positiva tra:

• interessi incassati dai mutui

• interessi pagati sui titoli + costi dell'operazione

Viene accantonata o utilizzata come ulteriore protezione contro perdite.

Trigger
Soglie predefinite (es. aumento dei default, calo dell'OC) che, se superate, modificano la waterfall, bloccando ad esempio il pagamento di tranche subordinate.

IN ALTRE PAROLE

Cos'è la cartolarizzazione dei mutui (in parole semplici)

La cartolarizzazione è un'operazione con cui una banca prende tanti mutui già concessi e li trasforma in titoli finanziari che può vendere a investitori.

In pratica:

• i clienti continuano a pagare regolarmente le rate del mutuo;

• queste rate vengono raccolte in un "contenitore";

• il contenitore viene trasformato in titoli che generano interessi per chi li compra.

La banca così:

• ottiene liquidità immediata;

• può concedere nuovi mutui;

• riduce parte del rischio legato ai finanziamenti già erogati.

Chi sono i soggetti coinvolti

• Banca: concede i mutui e li cede

• Società veicolo: raccoglie i mutui

• Investitori: comprano i titoli

• Clienti: continuano a pagare il mutuo come prima

Perché è un'operazione sicura

I titoli sono divisi in "livelli":

• quelli più sicuri vengono pagati per primi;

• quelli più rischiosi assorbono per primi le eventuali perdite.

In più, la banca mantiene sempre una parte del rischio, per evitare comportamenti scorretti.

In sintesi

La cartolarizzazione è un modo per far circolare meglio il denaro, senza cambiare nulla per chi ha il mutuo, e permettere alle banche di finanziare l'economia in modo più efficiente.